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不動産投資 賃貸物件経営の始め方

不動産投資本で初心者におすすめは?80冊以上読んだ僕の感想

更新日:

下の写真は自腹で購入した本です。この写真にあるので83冊かな。
写真を撮った後もさらに買っていますので、それ以上目を通したことになります。

80冊以上の不動産投資本、アパート大家・マンション賃貸経営の本を読んでわかったのは、
これらの本は大きく分けると以下の3つに分類されるということです。

・大家さんの不動産投資方法の成功談(失敗談含む)=成功失敗本(と勝手に名付けてみます)
・客観的に見えて最終的に自社の投資方法を勧める本(不動産投資会社)=投資誘導本(同上)
・不動産投資の基礎知識的な本(内容の難易度で結構レベルの差がある)=知識習得本(同上)

【必須】その本の投資方法が どの立場で書かれたのかを知っておく

【成功失敗本】自分の不動産投資方法の成功談(失敗談含む)

成功失敗本は、〇〇大家さんとか、資産〇億とかのキャッチコピー的なタイトルの本で、自分がやってきて成功した不動産投資方法を述べる本。

自分がやってみたい不動産投資の方法と同じ方向性で成功した人の内容は役立ちますし、失敗談も生々しく載せてくれている場合も多いのでそういった点では参考になります。

文章から感じられる個性に親近感やファン感情を抱くこともありますね。

ただ、その著者の属性でそのタイミング(その年)だからこそ成功したんだ、ということは頭に入れていないといけないな~と。

それに売却など最終的な出口まで経過しての話ではない場合がほとんどなので、キャッシュフローが回っていて見かけ上現金が増えているように見えても、その不動産投資方法を通して最終的に純資産をどれだけ増やしたかは別問題。

とくに最短で資産〇億とか謳っている人は残債や返済比率については全く書いていない場合がほとんどなので、実際のところはどうなのかは割引いて見ておきたいトコロですね。

でも最近は、成功談だけでなく失敗談も入れてくれる方が多くなったので、悲喜こもごもあって読み物としても楽しく読ませてもらっています。

【投資誘導本】客観的に見えて最終的に自社の投資方法を勧める本

いくつかの不動産投資手法を提示しつつ、その手法のメリット・デメリットを明示してくれている点で、上記の【成功失敗本】タイプより客観性は高めかも知れません。

ただ、いろいろな手法のデメリットやメリットを強調することで、「これ」という何かひとつの手法を最終的にはおすすめしています。

で、そのおすすめしている手法に合致した不動産物件販売業を営んでいる人や不動産コンサルタント系の人が著者というのが、実態だったりします。つまりポジショントークの度合いが高い可能性がある本とも言えるでしょう。

【成功失敗本】の著者が数年不動産投資を続けた後に、この【投資誘導本】タイプの本を出すパターンも結構ありますね。

そういう意味では著者情報を最初に読んで著者の方の立ち位置を把握しておきたいところです。

しかし、各手法のメリット・デメリットを把握するという点では参考になりますし、自分がどの方向で不動産投資を進めていったらよいのか?の方向性を決めるうえで、大家さんの【成功失敗本】より俯瞰的に見た数字を載せていたりするのでその点でも参考になります。

注意点は、おすすめする手法のデメリットを上手く薄めて書かれていることがあるという点ですね。

【知識習得本】不動産投資の基礎知識的な本

【知識習得本】は必ず読んでおきたい本の部類です。

ただ、レベルに大幅に差があり、まったくの不動産投資初心者向けの基礎知識本から、物件取得後ものちのちまで参考になる本までレベルが様々です。

自分のレベルに合わせて【知識習得本】は先の2タイプの本とは別で必要に応じて読んだ方が良さそうです。

進める不動産投資の方向性に合わせて専門性の高い内容の勉強もしていく必要もあり、物件取得後は、業界誌の「家主と地主」や、設備に関してある程度専門的な内容の本も読んで知識を深めたほうがいいと感じています。

「家主と地主」は業界誌なのにお安く、僕は初物件購入の2年前から読んでいたりします。
エア大家歴が長い(笑)

 

いずれのタイプ本でも著者の経歴は必読ですね。
それによってどの程度のポジショントークが入っているかが多少なりとも分かるからです。

 

不動産投資を始めたい初心者におすすめ書籍

結局「不動産投資を始めたいと思った初心者におすすめの本はどれなんだ?」となると、僕自身80冊を超える数の不動産投資本を読んでみて気がついたのですが「どの不動産投資方法が自分にできるのか?自分に合うのか?を知るために最初は読むべきものなんだな」ということ。

現物の不動産投資方法の種類

新築 中古(築浅) 中古(一般) 耐用年数 中古(築古・ボロ)
区分所有(マンションの一室)
マンション一棟
鉄骨・鉄筋コンクリート造(SRC)
47年
マンション一棟
鉄筋コンクリート造(RC)
47年
重量鉄骨マンション一棟
重量鉄骨(厚さ6mm以上)
34年
軽量鉄骨アパート一棟
軽量鉄骨(厚さ3mm~4mm)
27年
軽量鉄骨アパート一棟
軽量鉄骨(厚さ3mm以下)
19年
木造アパート一棟 22年
戸建て 22年

不動産を債券化したREATへの投資などは別にして、現物の不動産を購入して賃貸に出す場合、上記の種類があることを学びました。
(表の中、なにか書こうと思っていたけど、忘れたので、のちのち思い出したら追記しますw)

最初は基礎知識を学ぶのが何事も王道ですが、「不動産投資の教科書」みたいな【知識習得本】タイプの本を読んでも、まったくの不動産素人はいちいち用語が気になってしまったり、不動産投資全体の中でどこのポイントのことを書いているのか理解できなかったりで、なかなか知識が頭に入っていかないと思います。実際のイメージがしずらいんですよね。

そこでまずスタートによいのは、先輩大家さんの【成功失敗本】で、その中でも取得物件の内容をいくつも掲載してくれている本です。これだと物件を買って賃貸に出すという一連の行動がイメージしやすいです。

でその後【知識習得本】で知識を充実させると。

不動産投資を始めたい人が 物件を買い進めるイメージをつかみやすい本

先輩大家さんの【成功失敗本】の中でも、「特定の方法を強くおすすめしている本」ではなく「大家さんが試行錯誤しながら買い進めてきたことが分かる本」がまずはおすすめです。個人的には下記4冊です。自分の属性に合わせて選んでみてください。

サラリーマン属性(年収低~高)

「自己資金ゼロからキャッシュフロー1000万円をつくる不動産投資」– 椙田拓也(すぎたたくや)(著)

「高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!」– ふんどし王子 (著)

資金に余裕があるわけではない自営業・個人事業主属性

「50万円の元手を月収50万円に変える不動産投資法」– 小嶌大介 (著)

「地元のボロ木造物件を再生して「家賃1500万円」を稼いでいます! 」–上総百万石(著)

法人社長や手持ち現金が多い自営業

「中小企業経営者こそ収益不動産に投資しなさい」– 藤原正明 (著)

「個人事業主と法人を上手に活かした効率経営」– ルー大谷 (著)

ここの2冊は、先輩大家さんの【成功失敗本】ではないです。このクラスの人は取るべき戦略が全然違うと思いますので、解説はこのページでいたしません。
というか僕が全然ここのゾーンの人ではないもので…

「自己資金ゼロからキャッシュフロー1000万円をつくる不動産投資」–椙田拓也(著)

「自己資金ゼロからキャッシュフロー1000万円をつくる」の部分に目を奪われるかも知れませんが、自己資金ゼロからのテクニック的なところの詳細記載はなく、むしろ自己資金は多少なりとも持っていて、かつ年収が平均以上ある人向け内容と言えます。

本の中で「年収・資産別 不動産投資の始め方」という項目があるのですが、
①流動資産1億円以上
②年収1500万円以上かつ流動資産1000万円以上
③年収700万円以上のサラリーマン
④年収700万円に満たない人
という分類です。

この4つがほぼ均等に解説されている点を見ても「自己資金ゼロ、年収も高くはない」人が「一発逆転!」みたいな内容ではないことが分かります。そもそも著者の椙田さんが不動産投資スタート時は東証一部上場企業のサラリーマンで、融資の属性が良い方ですし。

そういう意味では、融資属性が良くない人が本のタイトルを期待して読むとがっかりするかもしれませんが、内容は一棟物を融資ベースで取得していくことを理解するとっかかりによい本でした。

というのも、椙田さんが最初に購入した物件から15件目の物件まで、時系列に沿って物件内容を割と詳しく記載してくれているからです。15件も写真ありで購入物件の内容詳細を掲載してくれている本はなかなか他に見当たりません。

  • 所在地(市)
  • 構造内容、築年数
  • 規模(戸数)
  • 購入金額
  • 利回り

に加えて、購入の経緯や融資を受けた金融機関の具体名、失敗だった点なども書いてくれていますので、不動産投資のイメージがしやすいです。また、1件目から15件目まで順番に記載してくれているという点でも、「買い進める」という行動の中身が分かるようになっています。

ちなみにスルガ銀行を結構使っていらっしゃいます。
2017年8月初版なのでスルガショック前ですね。
2010年代中盤はサラリーマンで高属性の方がスルガ銀行で買い進めた人も多かったようですが、低金利の銀行に借り換えできた人以外は行き詰まった人も多かったようです。

僕がいくつかの不動産セミナーに行った際にちょっと話をした方でも「スルガ銀行で買って身動きが取れなくなって」という人がいたぐらいですから。

また、年間キャッシュフロー率は1.5%と記載がありました。エリアや築年数によって多少は異なるのでしょうけれど、僕が調べた限りでは他の人の書籍やらセミナーの話でも2%ぐらいでしたので、一棟物を買い進めるとこのぐらいの範囲となり、特にノンバンクや金利4%代のスルガ銀行を多く使ってしまうと数値は低くなることを理解しました。

でも、物件総額(物件購入金額)1億で、年間150万円。
物件購入がほぼローンとなると考えると、借金1億で年間150万円の収入にしかなりません。借金をリスクと考えると、結構リスク高めに感じます。

なんだか本の内容・手法をディスっているようになってしまいましたが、
そういう意図はまったくありません。

一棟物を買い進める現実を見せてくれていますし、また当時の融資の潮流に乗った手法の本なので、手法を参考にするというより、マンション・アパート問わず一棟物を融資を使って買い進めるイメージ、その大枠の理解をするためには読みやすくおすすめです。

それと、僕は「勤め人で年収がそこそこあるという属性」にはなれないので、このような買い方はできない(少なくともスタート時は絶対に無理)という、自分の立場の理解にもつながりました。

「地元のボロ木造物件を再生して「家賃1500万円」を稼いでいます!  」–上総百万石(著)

僕が持っている不動産投資本で1,2を争うくらい読み返した本。今でも読み返すことがあります。

こちらも12物件を買い進めた軌跡がわかりますが、木造に絞られています。築古戸建てからボロ戸建て、中古アパート、さらにはアパート新築まで、木造にこだわりつつもバラエティに富んでいます。

上総さんは、木造物件だけに集中投資する理由があって木造のみ買い進めています。

僕個人的には、この「木造がよい」という理由は大いに参考になりましたが、そこは読者が自分の投資方向性の選択の参考にすればよいので「木造こそベスト」ということをここで主張するものではありません。

1件目は580万円で中古戸建(ただし自宅兼事務所)、2件目は1軒120万円相当のボロ平屋を4つまとめてと、多少貯金のある人なら手が届くところからスタート。それもどちらも千葉のやや田舎で、その後も上総さんの地元の範囲内で基本的に買い進めています。

途中から、公庫の融資を使っての物件購入に進み、本の後半では「日本政策金融公庫の限界活用法がここにある」という章で公庫での上手な買い進め方を教えて下さいます。

追記します。

 

【知識習得本】でおすすめ3選

確実に儲けを生み出す 不動産投資の教科書 (アスカビジネス)  – 姫野 秀喜

図も多く分かりやすいです。追記します。

「現役不動産仲介営業マンがこっそり教える 最強の初心者向け不動産投資」 – 関田 タカシ (著)

こちらは文章たっぷり、本も結構厚みがあります。でもかなり網羅されています。素朴な疑問にたいする回答も。追記します。

 不動産投資専門税理士が教える 不動産投資の「収益計算」 本格入門 – 稲垣 浩之、 中川 理

追記します。

 

また、自分に合った投資方法・自分が進めたい投資方法の方向が見えてきた方は、その手法で買い進めている人の本を読んでみてください。

一棟物を買い進めることに興味を持った人におすすめの他の本のページはこちら(準備中)

中古戸建を買い進めることに興味を持った人におすすめの他の本のページはこちら(準備中)

さらに知識を整理しつつシミュレーションをしてみたい人は、不動産投資の収益計算と基礎知識を深めるためにおすすめの他の本のページはこちら(準備中)へどうぞ。

 

 

 

 

 

 

 

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