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不動産投資 賃貸物件経営の始め方

不動産投資本で初心者におすすめを選ぶ!80冊以上読んだ僕の感想

更新日:

80冊以上の不動産投資本、アパート大家・マンション賃貸経営の本を読んでわかったのは、
これらの本は大きく分けると以下の3つに分類されるということです。

・大家さんの不動産投資方法の成功談(失敗談含む)=成功失敗本(と当ブログでは名付けます)
・客観的に見えて、実は一部の投資方法をすすめる本(不動産投資会社)=投資誘導本(同上)
・不動産投資の基礎知識的な本(内容の深さで大幅にレベルの差がある)=知識習得本(同上)

【必須】本の不動産投資方法が どの立場で書かれたのかを知っておく

【成功失敗本】自分の不動産投資方法の成功談(失敗談含む)

成功失敗本は、〇〇大家さんとか、資産〇億とかのキャッチコピー的なタイトルの本で、自分がやってきて成功した不動産投資方法を述べる本。

自分がやってみたい不動産投資の方法と同じ方向性で成功した人の内容は役立ちますし、失敗談も生々しく載せてくれている場合も多いのでそういった点では参考になります。

文章から感じられる個性に親近感やファン感情を抱くこともありますね。

ただ、その著者の属性でそのタイミング(その年)だからこそ成功したんだ、ということは頭に入れていないといけないな~と。

それに売却など最終的な出口まで経過しての話ではない場合がほとんどなので、キャッシュフローが回っていて見かけ上現金が増えているように見えても、その不動産投資方法を通して最終的に純資産をどれだけ増やしたかは別問題。

とくに最短で資産〇億とか謳っている人は残債や返済比率については全く書いていない場合がほとんどなので、実際のところはどうなのかは割引いて見ておきたいトコロですね。

【投資誘導本】客観的に見えて実は一部の投資方法をすすめる本(不動産投資会社)

いくつかの不動産投資手法を提示しつつ、その手法のメリット・デメリットを明示してくれている点で、
上記の【成功失敗本】タイプより客観性は高いです。

ただ、いろいろな手法のデメリットやメリットを強調することで、「これ」という何かひとつの手法を最終的にはおすすめしています。

で、そのおすすめしている手法に合致した不動産物件販売業を営んでいる人や不動産コンサルタント系の人が著者というのが、実態だったりします。

【成功失敗本】の著者が数年不動産投資を続けた後に、この【投資誘導本】タイプの本を出すパターンも結構ありますね。つまりポジショントークの度合いが高い可能性が本と言えるでしょう。

そういう意味では著者情報を最初に読んで著者の方の立ち位置を把握しておきたいところです。

しかし、各手法のメリット・デメリットを把握するという点では参考になりますし、自分がどの方向で不動産投資を進めていったらよいのか?の方向性を決めるうえで、大家さんの【成功失敗本】より客観性のある数字を載せていたりするのでその点でも参考になります。

注意点は、おすすめする手法のデメリットを上手く薄めて書かれていることがあるという点ですね。

【知識習得本】不動産投資の基礎知識的な本(内容の深さで大幅にレベルの差がある)

【知識習得本】は必ず読んでおきたい本の部類です。

ただ、レベルに大幅に差があり、まったくの不動産投資初心者向けの基礎知識本から、物件取得後ものちのちまで参考になる本までレベルが様々です。自分のレベルに合わせて【知識習得本】は先の2タイプの本とは別で3冊ぐらいは読んだ方が良さそうです。

また、進める不動産投資の方向性に合わせて専門性の高い内容の勉強もしていく必要もあるかと思うので、このタイプの本の読数は増えていきそうです。

物件取得後は、業界誌の「家主と地主」や、設備に関してある程度専門的な内容の本も読んで知識を深めたほうがいいと感じています。「家主と地主」は業界誌なのにお安く、僕は初物件購入の2年前から読んでいたりします。
エア大家歴が長い(笑)

 

いずれのタイプ本でも著者の経歴は必読ですね。
それによってどの程度のポジショントークが入っているかが多少なりとも分かるからです。

 

不動産投資を始めたい初心者におすすめ書籍

結局、不動産投資を始めたいと思った初心者におすすめの本はどれなんだ?って話になると思いますが、これは自分がどの不動産投資方法を選ぶかで変わってきます。

というか、僕がたくさんの不動産投資本を読んでから気がついたのが「どの不動産投資方法が自分にできるのか?自分に合うのか?を知るためのものを最初に読むべきだな」ということ。

現物の不動産投資方法の種類

新築 中古(築浅) 中古(一般) 耐用年数 中古(築古・ボロ)
区分所有(マンションの一室)
マンション一棟
鉄骨・鉄筋コンクリート造(SRC)
47年
マンション一棟
鉄筋コンクリート造(RC)
47年
重量鉄骨マンション一棟
重量鉄骨(厚さ6mm以上)
34年
軽量鉄骨アパート一棟
軽量鉄骨(厚さ3mm~4mm)
27年
軽量鉄骨アパート一棟
軽量鉄骨(厚さ3mm以下)
19年
木造アパート一棟 22年
戸建て 22年

不動産を債券化したREATへの投資などは別にして、現物の不動産を購入して賃貸に出す場合、上記の種類があります。
(表の中、なにか書こうと思っていたけど、忘れたので、のちのち思い出したら追記しますw)

ところが最初から【知識習得本】タイプの「不動産投資の教科書」みたいな本を読んでも、まったくの不動産素人はいちいち用語が気になってしまったり、全体の中でどこのことを書いているのか理解できなかったりで、なかなか知識が頭に入っていかないと思います。実際のイメージがしずらいんですよね。

そこでまずスタートによいのは、先輩大家さんの【成功失敗本】で、その中でも取得物件の内容をいくつも掲載してくれている本です。これだと物件を買って賃貸に出すという一連の行動がイメージしやすいです。

不動産投資を始めたい人が 物件を購入して賃貸に出すイメージをつかみやすい本

僕が、最初におすすめしたいのは下記の3冊。

「自己資金ゼロからキャッシュフロー1000万円をつくる不動産投資」椙田拓也(すぎたたくや)(著)

「120万円とか810万円でおこなう、戸建て投資マニュアル」大家さんYuTa(著)

「地元のボロ木造物件を再生して「家賃1500万円」を稼いでいます!  」上総百万石(著)

「自己資金ゼロからキャッシュフロー1000万円をつくる不動産投資」椙田拓也(著)

「自己資金ゼロからキャッシュフロー1000万円をつくる」の部分に目を奪われてはいけません。自己資金ゼロからのテクニック的なところの詳細記載はなく、むしろ自己資金は多少なりとも持っていて、かつ年収が平均以上ある人向け内容と言えます。

本の中で「年収・資産別 不動産投資の始め方」という項目があるのですが、
①流動資産1億円以上
②年収1500万円以上かつ流動資産1000万円以上
③年収700万円以上のサラリーマン
④年収700万円に満たない人
という分類です。

この4つがほぼ均等に解説されている点を見ても「自己資金ゼロ、年収も高くはない」人が「一発逆転!」みたいな内容ではないことが分かります。そもそも著者の椙田さんが不動産投資スタート時は東証一部上場企業のサラリーマンで、融資の属性が良い方ですし。

そういう意味では、融資属性が良くない人が本のタイトルを期待して読むとがっかりするかもしれませんが、内容は一棟物を融資ベースで取得していくことを考えるとっかかりに良い本です。

というのも、椙田さんが最初に購入した物件から15件目の物件まで、時系列に沿って物件内容を割と詳しく記載してくれているからです。15件も詳細を掲載してくれている本は他に見当たりません。

  • 所在地(市)
  • 構造内容、築年数
  • 規模(戸数)
  • 購入金額
  • 利回り

に加えて、購入の経緯や融資を受けた金融機関の具体名、失敗だった点なども書いてくれていますので、不動産投資のイメージがしやすいです。また、1件目から15件目まで順番に記載してくれているという点でも、「買い進める」という行動が分かる訳です。

ちなみにスルガ銀行を結構使っていらっしゃいます。2017年8月初版なのでスルガショック前ですね。

RCの小規模~中規模だけでなく、小規模木造アパートも合間合間に挟んで購入されていますので、一棟物を買い進めるイメージは湧きやすいかと思います。

また、一棟物は融資が必須になります。その融資を受けるにあたって「自分の属性」を理解することがまず必要で、その大枠の理解がしやすい本です。

椙田拓也(すぎたたくや)不動産投資で成功するための公式ブログ
※最近の椙田さんはコンサルにも力を入れているようですが、そこを僕が推奨している訳ではありません。

一棟物を買い進めることに興味を持った人におすすめの他の本のページはこちら(準備中)

 

「120万円とか810万円でおこなう、戸建て投資マニュアル」大家さんYuTa(著)

融資属性が悪い人は、最初は現金で購入することを考えた方が早いです。その中でもキャッシュが豊富にある人は話を別にして、そうでない人は中古区分を買うか築古中古戸建てを買うかしか最初の方法はほぼ無いです。

僕も融資の方法をいろいろ勉強しましたが、結局は融資属性が悪い方なので、まずここの築古戸建てでひとつスタートさせようと決めて購入用に現金を貯めたのが最初の1歩です。
(区分は考えていなかったので、その辺の話は別の所で)

ちなみにYuTaさんのこの本で「120万円とか~」とありますが、物件を「120万円」で購入したわけではなく「4号物件の購入に費やした自己資金が120万円」ということです。

そういったことを見ても、築古中古戸建で不動産投資をスタートするにしても300万円~500万円ぐらいは現金を用意しておかないと厳しい面があるかなと思います。

本当のボロ戸建て狙いなら100万円ぐらいの自己資金でもスタートはできますが、なにか想定外のことがあるとすぐにお金が回らなくなるので、まずは現金を貯めることはやっぱり必要かと。

この本も、

 

不動産投資ブログ「戸建て投資体験記」サラリーマン大家YuTa
中古戸建を買い進めることに興味を持った人におすすめの他の本のページはこちら(準備中)

 

地元のボロ木造物件を再生して「家賃1500万円」を稼いでいます!  上総百万石(著)

 

 

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